房屋租赁的押金、转租与提前解约

租赁纠纷金额不大，但争议密集：押金扣多少、转租算不算违约、提前退租要不要赔满一年租金。三件事的答案都写在合同条款与法律规则里。

押金：性质决定能不能扣

押金本身不是法定概念，其性质取决于合同约定：作为履约担保的，可以在欠租、损坏、违约时抵扣；作为预付租金的，则应按实际租期结算。房东主张扣除的，需要就损失举证，例如维修发票、欠租记录、水电欠费单。笼统“按合同扣押金全部不退”的条款，若明显超出实际损失，可能被调整。

转租：必须经出租人同意

承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。未经同意擅自转租的，出租人有权解除合同。实践中，房东长期知情且收取转租租金，可能被认定为默示同意；但举证责任在承租人，最好保留书面同意或聊天记录。

提前解约：违约金与实际损失

合同约定提前解约需支付若干个月租金作为违约金的，一般按约定处理；约定过高的，违约方可以请求适当减少。出租人主张的损失包括空置期租金、重新招租费用等，需提供相应证据。承租人已支付的押金与预付租金，应在扣除应付部分后返还。

装修投入怎么处理

经出租人同意装修的，合同解除时，未形成附合的装饰装修物可以由承租人拆除；已形成附合的，出租人同意利用的可折价补偿，不同意利用的按过错分担损失。擅自装修的，承租人通常无权主张补偿，还可能承担恢复原状的费用。